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接近零成交樓市有多慘?復工一再延期將有6大影響

2020-02-12 來源:百話財經 用手機看

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  原標題:接近零成交!樓市有多慘?

  整個春節,很多朋友都在后臺留言問我:疫情之下,關于樓市有什么看法。也是,除了健康,大家最關心的還是房子,影響如何?

  很大!至少短期是如此,中國指數研究院重點監測的全國13個城市近期樓市近乎“零成交”!而目前疫情拐點未到,這種情形依然持續。

  近乎“零成交”的樓市

  受疫情沖擊,房企在全國范圍內大面積關閉售樓處,這也造成了樓市幾乎不可見的奇景,在數據上,樓市近乎“零成交”,徹底橫盤。

  中國指數研究院發布的樓市周報數據顯示,在1月27日至2月2日這一周時間,在其重點監測的13個城市,成交面積環比下降94.0%,同比下降96.7%。

  而從中國房地產業協會1月26日發布倡議書以來,幾乎所有的省市已經叫停售樓處。目前全國超300大中城市,實際上無線下售房行為。

  并且,這一措施復工之日遙遙無期。以鄭州為例,2月24日,房企網上銷售、中介銷售可復工;3月2日,實體售樓部可復工;3月16日,商品房建筑工地可復工。具體還要依據疫情進展情況延期。

  鄭州并不是個例,全國多地實行同樣的復工政策,房地產基本吊尾開工。2月2日廣發證券發布研報顯示(現在這一占比明顯更高):

  暫停線下銷售的省市2019年銷售規模占全國銷售規模的50.98%;禁止舉辦大型營銷活動的省市,規模占30.29%。剔除政策疊加地區后,兩者合計影響的全國市場份額為73.07%。

  其實還存在一個問題,就是即使開工了,有多少人敢于冒著風險去看房、搶房、買房?也就是說,疫情結束前,樓市“零成交”的情形會持續。

  這是中國樓市史無前例的“冰點”。極度悲觀之下,業內人士多預期,自2016年9月以來發起的樓市調控政策,或將在近期有所松動。

  政策面上,樓市或寬松綁

  融360丨簡普科技大數據研究院對全國35個重點城市房貸利率的監測數據顯示:(數據采集期為2019年12月20日-2020年1月19日)

  房地產房貸利率在疫情前已經實現兩連降,事實上從長遠來看,房貸利率走低已成定局。而如今的疫情無疑將加快這一進程。

  2月7日上午,國新辦舉行新聞發布會,央行、銀保監會有關部門透露一些重要信息,發布會中給老百姓投資者帶來了積極的信號:

  敲下重點:

  1,央行流動性投放在量增價降的背景下,整個金融市場利率在下行。

  金融市場、貨幣市場利率變化會影響LPR預期,現在市場預期下次中期借貸便利(MLF)操作的中標利率和2月20日公布的LPR也會有較大概率下行。

  2,要求商業銀行給名單內的企業發放優惠利率貸款,利率不能高于3.15%。

  從發放情況看,商業銀行貸款利率基本在2.4%-3.15%中間。在此基礎上,由財政部對企業按照貸款利率的50%進行貼息。錢又“便宜”了。

  這是在說什么呢?其實就是在暗示“降息”,雖然央媽現已經失去了調節基礎利率的控制權,但通過LPR利率下調達到降息目的也是一樣。

  本身為了去杠桿,央媽其實已經在推進存量房貸利率下調,這一舉措除了會惠及接下來新買房的業主,也會惠及2/3個月后的存量房貸業主。

  政策上的影響,除了復工時間,以及央行貨幣政策,調控還是會依然繼續的。但考慮到疫情對經濟的影響,不排除疫后會有地方適當性放松。

  相比當下因疫情而起的政策,以及后續發酵影響,我想大家可能更關心的是當下以及之后半年或者一年內全國各地樓市的動態。

  基本面上,樓市六大影響

  因為疫情發展,因為復工一再延遲,今年的房地產將會是獨特的一年。

  第一,樓市小陽春沒了,開發商會很缺錢,疫后促銷回籠資金是大概率。

  本來很多人預測今年節后會有個小陽春,但現在直接被政策按在地上摩擦。

  目前,全國各地的售樓部基本都處于強制關停狀態。并且時間未定,這對嚴重依賴線下交易的房地產業來說,遭受重創是免不了。

  雖然各地房產商,推出了線上看房,但線上看房本身就是個偽命題。

  第二,購買力問題,無法復工,預期下降,將極大打擊購房意向人群。

  因為疫情,全民禁足,社會停滯,不復工,很多人的收入恐怕要驟降了,甚至沒有。

  這個時候,大多數人還有房貸、車貸要還,沒有收入,個人資金周轉是個大難題。大家預期時間內賺不到錢,拿什么來買房?

  疫情的突襲,無論從心理上,還是財務上,都會沖擊到大家的購買計劃,削弱需求端的購買力。畢竟大家購房大部分是要還貸款的。

  第三,又有一批中小房企可能面臨“破產”風險。墊付過高、高杠桿、現金流緊張的房企最危險。

  開發商最大的錯,就是拿錯地,更大的錯是黑天鵝之前拿高價地,最致命的是拿錯地+經濟不好拿高價地+現金流巨緊張,大魚吃小魚的時代,結果不言而喻。

  年前,在浦東的一家咖啡館,觀察君偶然聽到隔座的一位朋友說自家公司拿到了常熟某個地方的一塊地皮,因為資金壓力比較大,正在四處找合作伙伴融資(電話中聽來的)。

  當時,他說服對面的理由是,來年這個地方房價一定漲,不會賠。公司之所以尋求融資是因為拆借的利息有點高,有資金壓力。

  不知道他們公司現在如何...我感覺是不會太好,畢竟幾個億的資金洽談,短時間是難出結果。恰逢疫情,可能這個融資就更難找了。

  我感覺,他們公司是占全了...類似這樣的房企,想必不會在少數吧。

  第四,到現在來看,今年樓市將會出現大面積的交房延期,鐵定

  疫情導致的天災人禍不可抗力,雖然目前沒有任何一個城市出臺交房時間的延緩策略,但我認為由此產生的負面效果,事在人為。

  關鍵是,這給了一些爛房企合理延期的借口,但對于本身已經有口碑的房企影響不大。

  第五,購房心理預期變化,很長的一段時間人們會更考慮配套等基礎設施。

  比如醫院配套,比如政府執行力,比如小區物業等等,將會納入考慮因素。

  武漢的執行力這一次在全國成了知名者,雖然并不是那么美的名聲。毫無疑問,武漢的房價在短期的1~2年內可能會迎來一個降價。

  而沿海城市政府的強執行力,以及高水平的物業將成為更多買房人的首選。

  第六,房價一定會有一個回調的過程,會有一個買房的房價最佳低估期。

  超出預期的低價房,會涌現出來,這是抄底機會。開發商有困難,會急需資金, 疫情之后大力度的打折促銷不可避免。這就是機會。

  畢竟,疫情總會過去,基本面總會恢復。人往往也是很健忘的,只要疫情一過去,行情好轉起來,剛需該買房的還是會繼續買房。

  而這一疫情,其實也讓一部分更加堅定了自己在工作城市買房的信心。,疫情導致的社會停滯之后,原本嚴格樓市調控,大概率會放寬些。

  這就是機會...

  結語

  實際上,樓市還是那個樓市,比如需求,只是延遲,但不是沒了。當積壓的需求和外部的政策刺激,雙管齊下,就會出現。

  現在下滑的都是未來漲幅空間。想一下當年的北京小湯山醫院周圍:

  反而成了高端別墅區,因為小湯山醫院的修建,提前實現了土地的開發,配套的完善。而人們雖然會健忘,但對于配套的追求卻會刻進骨子里。

  一旦疫情過去,一切都回歸正常了,有首付,月供能供上,該買房的還得買。

  這次疫情的教訓給了我們一個道理,買房子靠近醫院點沒壞處...但也同時告訴我們,老破小確實有其不討喜的原因。

  拐點:日前,中國科研團隊宣布,最新研發的新型冠狀病毒的疫苗已經開始動物試驗。一旦最后研發成功,情緒拐點就不遠了。

  但即使進程加快,這個疫苗要想用到我們身上,最快也要到4月份,如果再加上產能限制等因素,可能還要推后。但4月份無疑會成為一個關鍵拐點,這點需要注意。

責編:小貝

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